Ferienwohnung, Dauerwohnung oder Zweitwohnung auf Sylt – was ist erlaubt?

Entscheidend ist das Zusammenspiel aus:

• Baugenehmigung und Bauakte
• tatsächlichem baulichen Bestand
• Bebauungsplan und örtlichen Satzungen
• eventuell später erteilten Nutzungsänderungen und Genehmigungen

Gerade bei älteren Immobilien muss die Genehmigungshistorie betrachtet werden.

Eine Ferienwohnung wird einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft überlassen und ermöglicht während des Aufenthalts eine eigene Haushaltsführung. Diese Definition ergibt sich aus § 13a BauNVO.

Für eine Ferienwohnungsnutzung ist entscheidend, ob diese Nutzung baurechtlich zulässig beziehungsweise genehmigt ist.

Als Dauerwohnung werden auf Sylt insbesondere Wohnungen bezeichnet, die dem dauerhaften Wohnen und damit regelmäßig dem Lebensmittelpunkt ihrer Bewohner dienen.

Ob eine konkrete Immobilie einer entsprechenden Bindung unterliegt, ergibt sich jedoch nicht allein daraus, dass sie allgemein als „Wohnung“ bezeichnet wird. Bebauungspläne können konkrete Vorgaben zur Wohnnutzung enthalten.

Eine Zweitwohnung dient dem persönlichen Lebensbedarf ihres Inhabers neben dessen Hauptwohnung – beispielsweise für Wochenenden und Urlaubsaufenthalte.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Steuerrecht, Melderecht und Baurecht.

Dass für eine Immobilie Zweitwohnungssteuer gezahlt wird, bedeutet deshalb nicht automatisch, dass jede Form der Zweitwohnungsnutzung baurechtlich zulässig ist.

Auf Sylt können beispielsweise Fremdenverkehrssatzungen einen Genehmigungsvorbehalt für die Nutzung von Räumen als Nebenwohnung vorsehen.

1. Bauakte ansehen. Zunächst wird geprüft, welche Baugenehmigungen für die Immobilie vorhanden sind. Dabei interessieren insbesondere: Was wurde genehmigt? Wann wurde es genehmigt? Welche Nutzung wurde angegeben?
2. Aktuellen Bestand vergleichen. Anschließend sollte überprüft werden, ob der heutige Zustand noch dem genehmigten Zustand entspricht. Besonders relevant sind beispielsweise zusätzliche Wohneinheiten, ausgebaute Keller, ausgebaute Spitzböden, veränderte Grundrisse sowie nachträgliche Zusammenlegungen oder Teilungen.
3. Bebauungsplan prüfen. Der Bebauungsplan kann festlegen, welche Nutzungen für ein Grundstück zulässig sind. Hieraus kann sich beispielsweise ergeben, ob Ferienwohnungen allgemein, ausnahmsweise oder überhaupt nicht zulässig sind. Der Kreis Nordfriesland nennt daneben weitere mögliche Anforderungen wie Erhaltungs-, Ortsgestaltungs- und Stellplatzsatzungen sowie Brandschutzvorschriften.
4. Nutzungsänderungen und spätere Genehmigungen suchen. Eine spätere Genehmigung kann die ursprüngliche Genehmigungslage verändern. Deshalb reicht es gerade bei älteren Immobilien häufig nicht, lediglich die erste Baugenehmigung zu betrachten.
5. Bei Unklarheiten Fachleute einbeziehen. Bei komplexen Sachverhalten können Architekten, Fachplaner und gegebenenfalls die zuständige Bauaufsicht einbezogen werden. Eine verbindliche Aussage zur Genehmigungslage kann letztlich nur die zuständige Behörde treffen.

Dann sollte die Frage nach dem Nutzungsstatus möglichst vor und nicht während der Kaufpreisverhandlung beantwortet werden.

Andresen & Co. verbindet die klassische Immobilienbewertung deshalb mit einer strukturierten Betrachtung der für den Verkauf relevanten Objektunterlagen.

So können wir nicht nur beantworten:

Was ist meine Immobilie wert?

sondern auch:

Welche Eigenschaften und Nutzungsmöglichkeiten können wir gegenüber einem Käufer tatsächlich belastbar darstellen?