Landesweiter Satz
Sie kennen den Satz von 6,5 % und wissen, dass er nicht nach Ortsteil auf der Insel schwankt.
Grunderwerbsteuer auf Sylt
Die Grunderwerbsteuer ist auf Sylt keine Gemeindesteuer und keine Kurabgabe. Sie folgt dem Landesrecht Schleswig-Holsteins. Seit 2014 beträgt der Satz 6,5 % der Gegenleistung, in der Praxis fast immer des notariell beurkundeten Kaufpreises. Kampen, Keitum und Westerland unterscheiden sich hier nicht.
Gemeinsam mit wenigen anderen Ländern liegt Schleswig-Holstein damit am oberen Rand der deutschen Sätze. Bayern verlangt deutlich weniger. Für Käufer auf der Insel ist das die größte einzelne Nebenkostenposition – größer als die übliche Käuferprovision.
Gezahlt wird die Steuer in der Regel vom Käufer, und sie muss entrichtet sein, bevor die Umschreibung im Grundbuch erfolgt. Das Finanzamt, nicht der Makler, setzt sie fest. Dieser Ratgeber ordnet Satz, Bemessung und typische Stolpersteine; er ersetzt keine Steuerberatung zum Einzelfall.
Die übrigen Kaufnebenkosten – Provision, Notar, Grundbuch – sind unter Kaufnebenkosten auf Sylt zusammengefasst. Die Courtage selbst erklärt Maklerprovision auf Sylt.
Welcher Steuersatz gilt auf Sylt?
In Schleswig-Holstein beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 % der steuerpflichtigen Gegenleistung. Der Satz gilt landesweit einheitlich und damit auch für jeden Grundstückskauf auf Sylt. Eine Gemeinde kann ihn nicht senken oder anheben. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz; die Höhe legt das Land fest.
Seit dem 1. Januar 2014 ist der Satz unverändert. Wer mit älteren Rechnern oder mit Zahlen aus Bayern oder Hamburg plant, unterschätzt die Liquidität. 6,5 % von 800.000 € sind 52.000 €, von 1.500.000 € sind es 97.500 €. Diese Beträge müssen typischerweise aus Eigenkapital verfügbar sein, nicht aus der Finanzierung der Immobilie.
Verwechseln Sie die Grunderwerbsteuer nicht mit der Grundsteuer (laufende Jahressteuer) und nicht mit der Zweitwohnungssteuer der Gemeinde. Die eine ist einmalig beim Erwerb fällig, die anderen knüpfen an das Halten oder die Nutzung. Stand dieser Einordnung ist September 2026; Gesetzesänderungen prüft das zuständige Finanzamt, nicht das Exposé.
Wonach werden die 6,5 Prozent berechnet?
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Praxis der im Kaufvertrag vereinbarte Preis. Übernommene Schulden, ein Wohnrecht oder vergleichbare Leistungen können hinzurechnen. Inventar, das gesondert und nachvollziehbar ausgewiesen wird, kann die steuerpflichtige Bemessung mindern – aber nur, wenn die Aufteilung dem tatsächlichen Wert entspricht, nicht einer Gefälligkeitszahl.
Bei Wohnungseigentum kann die Instandhaltungsrücklage unter bestimmten Voraussetzungen herausgerechnet werden. Das ist ein typischer Prüfungspunkt für Notar und Steuerberatung, kein Automatismus im Exposé. Wer hier schätzt, statt den Vertrag zu lesen, rechnet leicht um mehrere Tausend Euro falsch.
Für die grobe Budgetplanung vor der ersten Besichtigung reicht die Formel Kaufpreis mal 6,5 %. Feinheiten gehören in den notariellen Entwurf. Eine Marktpreiseinschätzung des Objekts selbst ist davon unabhängig; sie beantragen Sie über Immobilie bewerten, sie setzt die Steuer nicht fest.
Wer zahlt, und wann ist das Geld fällig?
Im Standardfall trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Der Notar zeigt den Vorgang an, das Finanzamt erlässt den Bescheid, die Zahlung ist binnen der im Bescheid genannten Frist fällig. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung kommt die Umschreibung im Grundbuch nicht voran.
Deshalb gehört der Betrag in die Liquiditätsplanung vor dem Gebot, nicht „irgendwann nach dem Einzug“. Banken finanzieren die Steuer häufig nicht mit. Auf Sylt, wo Kaufpreise schnell im siebenstelligen Bereich liegen, ist das der häufigste Grund, warum ein ansonsten passendes Objekt die Finanzierung sprengt.
Ausnahmen – etwa bestimmte Übertragungen im nahen Verwandtenkreis oder umwandlungsrechtliche Gestaltungen – sind Einzelfälle. Sie sollten Sie nicht in eine Kaufkalkulation einbauen, solange Steuerberatung und Notar sie nicht bestätigt haben. Für den normalen Wohnungskauf auf der Insel rechnen Sie mit 6,5 % plus die übrigen Nebenkosten.
Wie ordnen Sie die Steuer in die Kaufnebenkosten ein?
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Zeile, aber nicht die einzige. Dazu kommen Notar- und Grundbuchgebühren nach der Gebührentabelle sowie, bei Vermittlung, die Käuferprovision. Bei Andresen & Co. sind das 3,57 % inklusive Umsatzsteuer, sofern Sie den Käuferanteil tragen.
Ein Rechenrahmen: Kaufpreis 1.000.000 €, Grunderwerbsteuer 65.000 €, Käuferprovision 35.700 €, Notar und Grundbuch grob im niedrigen einstelligen Prozentbereich nach GNotKG. Die Summe liegt dann oft um die 10–12 % über dem Kaufpreis. Das ist eine Orientierung, keine verbindliche Kostenrechnung.
Vor einem Gebot sollten Sie diesen Rahmen mit Ihrer Bank und, bei unklarer Inventaraufteilung, mit Steuerberatung gegenchecken. Den Ablauf eines Hauskaufs auf der Insel beschreibt Haus kaufen auf Sylt. Offene Nutzungsfragen – etwa Ferienvermietung – ändern die Steuer nicht, können aber den wirtschaftlich sinnvollen Kaufpreis stark verschieben.
Das Wichtigste im Überblick
Bemessung verstehen
Sie können Kaufpreis, Inventar und übernommene Lasten grob auseinanderhalten, bevor Sie Liquidität reservieren.
Vor dem Grundbuch
Sie wissen, warum die Steuer vor der Umschreibung fällig wird und wer den Bescheid erlässt.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein 2026?
6,5 % der Gegenleistung, in der Regel des Kaufpreises. Der Satz gilt seit 2014 und auch auf Sylt.
Hat Kampen oder Westerland einen eigenen Satz?
Nein. Die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht. Gemeindesteuern wie die Zweitwohnungssteuer sind davon getrennt.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Im Standardfall der Käufer, vor der Umschreibung im Grundbuch.
Zählt Inventar zum Kaufpreis?
Gesondert und werthaltig ausgewiesenes Inventar kann die Bemessung mindern. Eine Gefälligkeitsaufteilung trägt nicht.
Ist die Grundsteuer dasselbe?
Nein. Die Grundsteuer ist die laufende Jahressteuer. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb an.
Kann ich die Steuer finanzieren?
Häufig nicht. Planen Sie sie als Eigenkapital neben Provision und Notarkosten.
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