Kaufnebenkosten auf Sylt

Drei Blöcke tauchen bei fast jedem Wohnungskauf auf Sylt auf: Grunderwerbsteuer, Maklerprovision des Käufers soweit sie anfällt, und Notar- und Grundbuchkosten. Dazu können Gutachten, Finanzierungskosten und unmittelbar notwendige Arbeiten kommen. Diese letzten Positionen schwanken stark; die ersten drei lassen sich vorab grob rechnen.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Schleswig-Holstein 6,5 % der Gegenleistung. Die Käuferprovision liegt bei Andresen & Co. bei 3,57 % inklusive Umsatzsteuer, wenn Sie den Käuferanteil tragen. Notar und Grundbuch folgen der Gebührentabelle; grob bewegt sich das oft im Bereich von etwa 1,5–2 % des Kaufpreises, verbindlich ist aber nur die Rechnung nach GNotKG.

Addiert man diese Größenordnungen, liegen die klassischen Kaufnebenkosten häufig um die 10–12 % über dem Kaufpreis. Das ist ein Planungsrahmen, kein Festpreis. Inventaraufteilung, Rücklagen beim Wohnungseigentum und abweichende Provisionsregelungen verschieben die Summe. Vor einem Gebot sollten Sie die drei Hauptzeilen schriftlich machen.

Beispiel ohne Anspruch auf Ihren Vertrag: Kaufpreis 1.000.000 €. Grunderwerbsteuer 65.000 €. Käuferprovision 35.700 €. Notar und Grundbuch je nach Gebührentabelle, hier nur als Platzhalter im niedrigen fünfstelligen Bereich. Sie brauchen dann deutlich über 100.000 € Liquidität neben dem finanzierten Kaufpreis.

Bei 2.000.000 € verdoppeln sich Steuer und Provision linear: 130.000 € Steuer, 71.400 € Provision. Genau deshalb sprengen Nebenkosten auf der Insel so oft eine Finanzierung, die „knapp zum Kaufpreis“ passt. Die Bank bewertet die Immobilie, nicht Ihre Steuerzahlung.

Nutzen Sie den Rahmen nur als Start. Der Notar rechnet am konkreten Vertrag, das Finanzamt am Bescheid, der Maklervertrag an der ausgewiesenen Courtage. Eine Marktpreiseinschätzung des Objekts ändert die Prozentsätze nicht; sie hilft nur, ob der Kaufpreis selbst tragfähig ist. Anfragen dazu über Immobilie bewerten.

Zweitwohnungssteuer, Kurabgabe und Grundsteuer sind Haltungs- oder Nutzungskosten, keine einmaligen Erwerbsnebenkosten. Sie können das Jahresbudget spürbar belasten – in Wenningstedt-Braderup etwa mit einem höheren Zweitwohnungssteuer-Hebesatz als in Kampen – ändern aber nicht die Summe, die am Notartermin bereitliegen muss.

Sanierung, Reet, Leitungen und fehlende Genehmigungen sind Investitions- oder Risikofragen. Sie können den sinnvollen Kaufpreis drücken, gehören aber nicht in die Zeile „Grunderwerbsteuer“. Wer sie dort verbucht, mischt einmalige Abgaben mit Substanz. Die Prüfung der Unterlagen beginnt bei der Bauakte.

Spekulationssteuer betrifft Verkäufer, nicht den Käufer der Nebenkostenliste. Wenn Sie selbst innerhalb von zehn Jahren weiterverkaufen, kann sie später relevant werden; das erklärt Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf. Für den Kauf selbst bleibt sie außen vor.

Zuerst den voraussichtlichen Kaufpreis eingrenzen, dann 6,5 % Steuer, dann die ausgewiesene Käuferprovision, dann einen Puffer für Notar und Grundbuch. Erst die Summe zeigt, ob der Kauf in Ihren Rahmen passt. Eine Bankzusage nur über den Kaufpreis ist dafür nicht hinreichend.

Danach die Nutzung: Darf die Einheit so verwendet werden, wie Sie es finanzieren – als eigene Wohnung, Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung? Eine unklare Genehmigung macht jede Nebenkostenrechnung unsicher, weil der wirtschaftliche Nutzen fehlt. Die Reihenfolge Nutzung vor Rendite gilt auch hier.

Wenn Preis, Nebenkosten und Nutzung in derselben Unterlage stehen, ist ein Gebot oder ein Suchauftrag belastbar. Wir helfen, die objektspezifischen Zeilen zu sortieren; Steuerbescheid und Notarrechnung bleiben bei den zuständigen Stellen. Den Einstieg finden Sie unter Kontakt oder Haus kaufen auf Sylt.